由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2022中国房地产大数据年会暨2023中国房地产市场趋势报告会”成功召开。
大数据预判2023中国房地产市场趋势
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”的特点。
需求端,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。
供应端,2023年,新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏,同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素,2023年房企新开工规模或难有明显改善。投资方面,新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复,“保交楼”政策持续发力下,竣工有望逐渐改善,进而对投资形成支撑,2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。
向常态回归的地产市场和中国经济
2021年开始,针对地产融资的管控增强,地产行业遭受了前所未见的融资紧缩,地产到位资金增速大幅下滑,地产行业进入了恶性循环,加上疫情爆发的双重压力之下,国内地产市场明显走弱,给经济增长带来了沉重压力。但随着支持地产融资“三支箭”政策的密集发射,包括对于地产债券融资支持的政策,以及央行、银保监会出台的支持地产金融16条,和支持地产股权融资的一系列政策,能够解决地产融资问题,有望打破地产行业恶性循环,向常态回归。而在更长期,只有以提升居民获得感为目标,抓住土地供给这一主要矛盾,更加注重在供给侧做改革,通过构建有价格弹性的土地供给制度来发挥市场之作用,再辅以近期的融资支持政策,才能克服过去地产调控中存在的诸多问题,构建让各方都满意的地产发展新模式。
探寻住房需求趋势,洞察市场发展机会
二十大报告中再次强调“房住不炒“、”租购并举”,未来行业将形成“市场+保障”的住房体系,新房总量见顶后市场将更加关注居住品质提升。
2022年,房地产市场处于深入调整周期中,受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响,刚需客户观望情绪浓,新房市场90平以下户型占比显著下降;而改善客户购房意愿好于刚需客户,大户型、高总价的改善性住宅产品占比有所提升。
从发展趋势来看,在新房销售规模见顶后,房企需要聚焦人口持续流入的大中城市,抓住主流城市、主流需求,把握结构性机会。此外,在租购并举政策导向下,租赁各项支持政策加快落地,同时,十四五期间,全国40个重点城市计划筹集保租房650万套,未来在租房比例高且房价较高的大城市,新市民或将通过租赁解决居住问题,租赁市场将迎来发展机会。
磨砺以须,土地市场的沉寂与趁机
房地产行业发展放缓背景下,房企投资较为谨慎。截至11月底,22城仅上海、合肥、成都、厦门土地出让金收入累计同比正增长。从城市能级看,一线城市投资占比达22.6%,创历史新高,二线城市投资占比达49%,与去年基本持平,三四线城市降幅明显。从拿地企业性质看,民企拿地金额占比由一批次18%降至三、四批次14%,央国企投资总额由一、二批次约50%下降至三、四批次31%,地方国资三四批次进场托底,拿地金额占比达54%。未来,“金融16条”施行及疫情管控逐步放开土地市场有望回暖。
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
目前,针对物业管理行业的ESG研究相对较少,仍处于起步阶段。中指研究院等三家机构在主流ESG指标体系——E(环境)、S(社会)、G(公司治理)3个一级指标的基础上,结合我国物业管理行业实践特点,结合重要性、相关性、数据一致性和可得性,筛选建立指标体系。
评价结果显示物业行业ESG报告具有披露率高、及时性强、外部鉴证缺乏三大特征,物业上市公司ESG得分整体较高,且ESG得分与EBITDA呈正相关关系。第三方评价方面,各机构对物业企业ESG评价结果的相关性普遍较弱,物业管理行业处于各行业一致性评价结果的中间位置。发展趋势方面,物业管理行业的ESG管治架构逐步完善,ESG发展理念和目标接轨国际相关标准,物业企业要积极承担社会责任,绿色物业管理成为重要共识,以及应对气候变化、加强社区应急管理、发展多元业务、完善供应链管理、平衡利益相关者关系等。
物业管理公司的社会责任和商业价值
物业管理是具备强正外部性的行业,具有创造就业岗位、参与基层治理、投身社区公益、助力乡村振兴、节能减排、绿色服等多项社会责任。为了实现物业管理企业社会责任和商业价值的协同,物业管理企业一方面要提升劳动技能、提质就业机会,变简单的服务场景为专业化的服务场景,运用科技的力量提高劳动者的技能和尊严;另一方面也要助力基层治理、提升基层服务水平,建设完整的居住社区,让大部分社区成为服务配套设施完善、生活保障内容多样的社区,既增加了物业管理公司增值业务的机会,又履行了更多的社会责任。
物业管理行业当前仍位于起点,市占率、科技水平和能力也比较低,增值服务的发展还存在瓶颈,但是整个物业管理行业的前途光明,它能够有效地赋能劳动者尊严,能够有效地助力基层治理,能够有效地推动节能减排,还能有效地做出对社会更大的贡献。
ESG数字化平台助力企业可持续发展
ESG报告和生态文明、绿色发展、双碳、可持续发展等领域密切相关。国家“十四五”规划在环境、社会和治理方面都有侧重强调的部分,如碳达峰、碳中和、共同富裕、资本市场违法违规行为的监控打击等等,说明ESG已经成为一个更普世的理念和得到了一些支持和支撑。
ESG作为一个新的命题和要求,从信息披露到运营管理、到上下游的管理、投融资,需要一个数字化平台,把业务支撑开展起来,把企业内部的信息数据进行收集、分析,协助决策支持,优化企业决策,包括数据聚合、数据处理、数据分析、决策模型、行业标准、市场基准等功能,可提供信息披露、ESG评价、评级提升、诊断报告、风险提示及舆情监控、ESG专题报告等服务。
总而言之,ESG的命题已经确定无疑,这方面从长期建设路径,数字化平台也是最有效的,中间的具体建设可以根据具体情况循序渐进,行稳致远。
坚持长期主义,打造交付力品牌
“住泽信,更放心”,对泽信来说,保交付是红线,不仅要按时交,更要高品质交付。泽信已经形成一套全周期、多节点、标准化交付体系,涵盖了前、中、后全部流程,交付前,以客户需求为导向,构建“1个平台+2项活动+3大保障体系”,让客户因泽信的服务而把期待变为现实,坚定信心;交付时,打造沉浸式交付体验,高效率交付流程,让客户因泽信的服务而省心省事,享受新居;交付后有长期的服务跟进,让客户因泽信的服务而尽享方便,舒适生活。同时,泽信地产开发与物业协同打造推出“泽新计划”,针对已入住2年以上的社区,围绕五大模块进行社区品质提升改造。
天津泽信·公园御府项目今年6月如期交付,这个项目为泽信树立了非常好的口碑,在工程进度、交付服务、产品设计等方面,都收获了业主非常高的评价;吉林泽信·江山府在今年10月份提前70天交付,呈现出了泽信扎实的产品打造和客户需求实现能力。
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