大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
1、提问：京爷您好，介绍下我的情况后请您给个方向
1.都市经典家园和常营经适房共两处房产
2.因为二胎要三居改善性住房，预算900-1200
3.考虑东坝、望京、亚运村和奥森区域 最好能有还行到学校 户型好些，小区环境好，您能给指点下方向吗？
4.手里房子如何处理？具体有哪些小区可以选
回答：你好，都市经典家园和常营经适房共两处房产可以置换掉，升值性不会太好。如果是900-1200W的话，可以看看东坝的常青藤、奥林匹克，望京澳洲康都，但户型不好，亚运村嘉铭桐城，特别是新北苑各种次新盘，居住和升值性都不错。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
2、提问：京爷好！目前已卖房市内无房需落户，手里目前资金最多能拿出1200。目前孩子上学都需就近租房，孩子如上大学后也有北三县的房子养老住，所以估计至少十年没有自住需求。倒腾的目的是想换个大的，或者一变二实现资产增值，也知道两个的话都不会是位置特好的，想着是通州买套市里再看情况买个小的或者远点的。总之还是想市区留套房子给孩子。但是感觉房产税要来了，有点担心两个都不是很好位置的房子以后变鸡肋了，可能还不如直接市区好地段换个两居的。但又担心现在买了以后又变市区的老破大。希望您帮给个建议或帮捋捋思路，谢谢您！
回答：你好，撇开居住属性，咱们来看看升值属性。北京历来升值表现比较好的小区，一般有以下几个特征：地段要好，包括传统的好地段比如东西朝海，还包括产业中心或者外溢，比如上地西二旗、回龙观、望京、双井、朝青等；次新商品房，这种最受关注，而且未来还会继续稳健下去；只要小区好，小户型和三居，升值性表现都不错。因此，对于你来说，只要在好地段买次新商品房，大概率不会踩坑，不管是买两个小户型或者一个改善户型也好。剩下就是看你们的需求了，如果希望小孩到时候一步到位，那就买个大点儿的即可。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
3、提问：京爷，我在国贸附近上班(以后有可能金融街附近，两三年不会变)，预算总价大概最多560万附近，考虑次新两居，国美第一城，兴隆家园，都市经典家园或者壹线国际这几个小区，考虑未来五年到十年才有可能换房，小孩幼儿园，小学有个正常学校就可以。本来觉得国美可以，但是离地铁太远，且6号线太堵，以后甘露园地铁站开通，兴隆家园和都市经典家园会不会更好，多谢
回答：你好，兴隆家园靠近地铁的房源其实是可以重点考虑的，因为：1、这个价格能找到相对好点儿的房源。2、这个盘本来流动性就不错，未来地铁开通，解决了当前比较关键的问题，还是有些上升的潜力的。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：东坝首开常青藤南北双通透2 1的两居和回龙观京投发展公园悦府南北通透的两居请京爷帮忙分析下？看了2个小区两个各有自己优缺点，常青藤离殡仪馆近有点忌讳，但品质户型价格都很好性价比高，公园悦府私家花园很有亮点，但下面地铁通行担忧。
如何在这样的各有自身优缺点的小区房子中做出和自己匹配度高的呢？
回答：你好, 从升值性上来说, 长远看, 相差应该不会太大, 都是属于优质稀缺小区. 这种情况下, 主要还是根据自己的情况来, 举个例子, 如果你比较注重室内居住体验, 那么公园悦府的两居还是尴尬了一些, 有些房间还是很小, 住着比较难受. 如果你上班距离在西北角, 那自然公园悦府合适一些. 可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
5、提问：您好：购房总价710W，工作在北京西站附近，买二手房看重保值增值。
1、靠近丽泽的万泉盛景园和丽泽景园的安置回迁房，现在购买是否存在溢价严重及居住体验不佳等情况？
2、 还有就是东城区的华龙美晟价格相对不算太高（那边规划发展一般），现在是否适合购买呢？
3、请推荐些二手房（西站周边或交通便利稍远些的也可以）楼盘。谢谢！
回答：1, 如果丽泽真能发展得很好, 那自然不算有溢价, 但如果发展不起来, 那就是溢价, 毕竟其价格是透支了一些预期的. 居住体验确实一般, 但在一定总预算下, 附近确实可能没有太多选择. 2, 华龙美晟其实有些性价比, 未来是有想象空间的, 有些潜力, 可以重点考虑.
3, 可以往广外看看, 比如远见名苑的两居也是可以考虑的. 详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷，还想问您下，双桥的10年康惠园限价房跟甘露园的老房子比，未来哪种更有价值呢？
回答：一个是楼龄新，地段远，一个是地段好，但没有学区的老房子。我认为，短期，甘露园的老房子可能略占优势，但长期看，10年康惠园可能会强一些，毕竟没学区的老房子未来将会比较尴尬。不过这两个升值性都一般。建议考虑先甘露园上车，后面有条件考虑更好的标的。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
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购房逻辑：
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大数据：
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